Association des habitants et des consommateurs

Les droits du locataire

• Un logement en bon état.
Le logement que vous louez, ainsi que les équipements (placards, évier, éléments sanitaires, meubles…) mentionnés dans votre contrat de location doivent être en bon état d’usage et de réparation. C’est la toute première chose que vous êtes en droit d’attendre de votre propriétaire (ou bailleur). Lequel a obligation d’entretenir les locaux que vous occupez, d’y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives (voir ci-après), et de garantir les vices ou défauts de nature à perturber la « jouissance paisible » de votre habitation.

• Un contrat de location en bonne et due forme.
Votre contrat de location, ou bail, doit préciser la date de la mise à votre disposition du logement et la durée de la location. Ce contrat doit également faire figurer : une description précise de votre habitation de la cave au grenier, dépendances comprises, l’énumération des parties communes et des locaux à votre usage exclusif, la destination du logement loué (habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel), le montant du loyer, ses conditions de révision, la date du paiement, le montant du dépôt de garantie. Et enfin : la clause de résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers, charges locatives, dépôt de garantie et absence d’assurance locative. N’oubliez pas la signature du bail !

• Pas de visites intempestives !
S’il est courant que les propriétaires conservent une clé du logement qu’ils louent, ils n’ont aucun droit de pénétrer chez vous sans autorisation : c’est une violation de domicile. Vous ne pourrez pas l’empêcher d’effectuer une visite d’inspection s’il le désire, mais mettez les choses au point dès le départ : il devra prendre rendez-vous avec vous au préalable. Pas question de visites chroniques et intempestives sauf en cas de vente du logement ou de travaux.

• Amis / famille et sous location.
Vous avez parfaitement le droit d’héberger un parent proche ou un(e) ami(e) même non mentionnés dans le bail si cet hébergement est gratuit. Dans le cas contraire, sachez que vous ne pouvez pas sous-louer votre logement, même pour quelques mois, sans l’accord de votre propriétaire.

• Animaux domestiques.
Ils sont souvent mal accueillis. Mais votre propriétaire ne peut pas vous empêcher d’en avoir un ou vous refuser la location de son appartement. Sauf, si votre animal est perçu comme dangereux.

Les devoirs du locataire
• Le dépôt de garantie.
Suivant les ajustements des nouvelles conditions, le montant du dépôt de garantie est en principe, au maximum d’un mois de loyer hors charge pour les locations vides et deux mois pour les meublés. Sachez que son versement doit expressément être prévu dans le contrat de location pour qu’il soit exigible par votre propriétaire.

Vous avez aussi la possibilité, si vous déménagez souvent ou pour tout autre raison de bénéficier, d’une avance sur le dépôt de garantie par Action Logement (nommé auparavant 1% logement).

Votre dépôt de garantie doit vous être restitué à votre départ dans le délai de deux mois après la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au propriétaire, de la régularisation des charges ou encore des réparations suite à l’état des lieux. Dans tous les cas, ces retenues doivent être justifiées.

• Le paiement du loyer et des charges.
La première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges locatives dans les délais fixés par le bail. Attention : en cas de non-respect, votre propriétaire peut ne pas renouveler votre bail, voire dans les cas les plus graves, demander au tribunal la résiliation immédiate du contrat et votre expulsion. Sachez enfin que l’augmentation du loyer est réglementée. Elle ne peut être imposée aux locataires en cours de bail que si ce dernier le prévoit. Et dans tous les cas, elle est limitée par l’indice du coût de la construction établi par l’INSEE.

• Tout mois commencé est-il dû ?
Cette règle ne repose sur aucun texte officiel ! Ainsi, si votre logement a été reloué avant l’échéance de votre préavis, vous n’avez pas à régler le loyer et les charges à compter de la date d’entrée du nouvel occupant.

• Du bon usage des lieux.
Les locaux que vous louez doivent être utilisés en fonction de leur usage mentionné dans votre contrat : habitation ou habitation et professionnel. Pas question donc de transformer votre habitation en cabinet dentaire si cela n’est pas stipulé dans votre bail, et d’une manière générale, pas question non plus d’abattre ou de dresser une cloison sans l’accord écrit de votre propriétaire. Il serait en droit d’exiger lors de votre départ, la remise en état initial ou encore de conserver les aménagements que vous aurez effectués sans dédommagement.

En revanche, vous devez laisser exécuter dans votre logement les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Sachez que votre propriétaire doit vous faire une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.
Enfin, il vous appartient de prendre en charge un certain nombre de réparations locatives. Il s’agit pour l’essentiel de travaux d’entretien courant, et de menues réparations ou remplacements consécutifs à l’usage normal de votre habitation et de ses équipements.

Si vous habitez dans un immeuble en copropriété, vous devez également respecter le règlement intérieur : par exemple, le barbecue dans la cour intérieur peut être interdit tout comme les plantes ou étendre du linge sur les rebords des fenêtres…

• Votre assurance.
Vous devez aussi vous assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux et incendies notamment) ainsi que les dégâts occasionnés dans le logement par vos enfants ou vos animaux domestiques. Si le propriétaire vous le demande, vous serez obligé de lui fournir une attestation de votre assureur, lors de la remise des clés, ainsi que chaque année.

• Chaudière, cheminée : qui paye l’entretien ?
D’une manière générale, le ramonage d’une cheminée ou l’entretien d’une chaudière (fioul, gaz, bois, charbon…) doivent être réalisés et pris en charge par le locataire via des professionnels. Une fois leur intervention faite, ils doivent vous remettre un certificat. Ce dernier sera indispensable en cas d’incendie de votre logement auprès de votre assureur. Votre propriétaire peut également l’exiger chaque année. N’oubliez pas qu’une chaudière mal entretenu, peut provoquer des intoxications au monoxyde de carbone, invisible et inodore. Protégez votre famille.

• Le préavis.
Il est de trois mois, sauf en cas de licenciement, où il n’est que d’un mois. Le mieux est de fixer avec votre propriétaire de vive voix une date convenue entre vous. Ensuite, vous devez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

• En cas de conflit.
Ne faites jamais justice vous-même en décidant de ne pas payer votre loyer en cas de conflit : c’est le tribunal d’instance qui est seul habilité à trancher les questions relatives aux loyers et baux d’habitation. Demandez à votre amicale de quartier si elle existe, de vous aider dans les démarches. Même après avoir quitté le logement loué, préférez toujours le dialogue avec votre propriétaire (ou bailleur). Toutefois s’il s’entête à ne pas vous rembourser votre dépôt de garantie ou à ne pas justifier les retenues effectuées, mettez-le en demeure par lettre recommandée, avant d’aller éventuellement plus loin.

L’état des lieux

L’état des lieux, appelé aussi “constat d’état des lieux”, est un document important qui décrit l’état du logement.

Le locataire et le propriétaire doivent ensemble constater par écrit l’état des lieux lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Il doit être rédigé de manière très précise dans la mesure où c’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et à la sortie du locataire que le propriétaire pourra demander la réparation de certains éléments détériorés.

Cet écrit doit obligatoirement être joint au contrat de location. Il peut être établi sur support papier ou sous forme électronique.

Il est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de la signature. Un exemplaire du constat d’état des lieux doit être conservé, par chacune des parties, pendant toute la durée de la location.

Un exemplaire du constat d’état des lieux doit être conservé, par chacune des parties, pendant toute la durée de la location.